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望京VS亦庄
望京区域的房产相比于亦庄，哪里更有价值？望京和亦庄，经常被一些买房者拿来进行对比，那么事实到底是怎样的呢？
这里面有一个房地产市场的基本逻辑亦庄房价，不同城市，不同地区的房产，无论是政府层面的规划，还是开发商产品的设计，理论而言都是针对不同家庭和不同人群量身定制的。也就是说，不同的人在某一特定阶段就是会适合对应地区的指定房子。即便是北京上海这样的超一线城市，一部分人说这些一线城市好，那肯定就有人反驳，说这个地方这个城市不好。
并不一定是这些人故意酸北上广深，而是北上广深真的确实不适合这些群体，对于他们而言，比起在一线城市痛苦地内卷或当炮灰，还不如在二三线城市长期发展更加适宜！
区位的胜利
回归话题，我们如果单拿出亦庄开发区来，对于在后厂村打代码的程序猿来说，多数就肯定不是特别喜欢，原因很简单，通勤太远。
但是在CBD上班的“宇宙金”白领们，17号线大站快线20分钟的通勤就一定适合吗？也不一定！亦庄还有一个更容易被忽视的问题。产业和住宅是放在一起的。当然，产城融合，这是一个北京市总体发展的强制性要求，总体上来说是更适合城市发展，更加宜居的。
但是从1990年代发展到现在，亦庄开发区的范围扩大了n倍，亦庄已经发展成为一个像上世纪北京在工业化时期石景山一样的独立城市，如果今后事业发展都在亦庄，那么长期居住在亦庄就再合适不过。
图 望京与亦庄路网对比
望京和亦庄两地有很大的相似点，但更多的有一些不同点。先说相似点，对于住宅项目来说，两地区最大的相似点就是方向性的路网规划，东南和西南方向的延伸使得主要部分道路都非正南正北，从而导致大部分地块都是斜向的。
不同点有哪些呢？如果把首都北京这个核心区域作为一个辐射源的话，望京地区显然离热辐射源更近，因为望京在四环和五环之间，而亦庄在五环外。但从这两个区域的位置来讲，北京大量功能聚集区在北边，望京受到首都功能辐射的红利会更大，况且他属于朝阳区。
图 望京与亦庄区位对比
这时候又会有人说了，“现在北京买房不能光看环路，不懂北京房产市场的小白才看环路”，但如果把这句话放在任意两区域进行对比，恰恰是因果倒置了，这句话原意有一个很大的前提，南三环和北五环。放在没有产业的南三环和产业云集的北五环，无比正确，但放在产业规划不相上下的两个区域上来谈，就黯然失色了。
与大兴划清界限?
亦庄实际大部分在行政区域上属于大兴区，很多看好亦庄的人对此都不屑一顾，认为亦庄不是大兴。但从行政区划而言，亦庄妥妥就是大兴区。亦庄目前只有在规划上属于国家级经开区。在我们日常接触粉丝的过程中发现，至今有很多这两年来北京安家落户的新北京人被忽悠得认为亦庄即将成为独立行政区域，甚至有人认为亦庄就是一个独立的行政区域，比他们大兴区强多了。
在文件中可以看到，亦庄作为一个经开区，他有独立的经营管理权，但是行政划分大部分依然属于大兴区，而且两者是互不影响的。就像深圳作为一个经济特区，不影响它行政上依然属于广东省，这一点对机构编制有研究的人应该懂得，政经分离，在体制机制内是大量并长期存在的。想让亦庄独立建区对于编制调整非常繁琐，而且也完全没那个必要。所以亦庄除非有朝一日编制(政治)需要，否则不太可能独立建区。
图 亦庄规划只是大兴区规划的一部分
但值得一提的是，亦庄从2021年中招计划来看，其核心区域学籍已经开始实施独立管理，普通高中单独招考，但这对短期对实际价值影响有限。学籍独立的价值体现，需要得益于区域内普通高中的全面发展，但这是个长期的过程。朝阳区目前来看教育基础更好，再加上发展得并不慢，亦庄想要全面赶超朝阳的优质高中还是任重道远的。亦庄学籍独立，就要赶超东西海就更是不折不扣的谎言了。然而由于去年的独立学籍政策的炒作，短期内无法体现价值的亦庄学籍概念导致片区房产溢价更高，目前来看投资空间反而更小了。
图 亦庄2021中招计划单独代码
资本会向哪去？
望京地区有一个最大的特点，人多车多道路堵，人口密度极大。亦庄从目前来看，因为都是新的，道路建设的宽且舒适，人口密度也没有那么大，规划设计理念更先进，住宅产品楼龄都很短，如果单从居住的舒适度来讲，亦庄尤其是亦庄河西完胜望京。亦庄的新盘，准新盘遍地开花，而望京的新房就非常有限了，这里面就有另一个买房的基本逻辑，在同一区域内，一个新盘周围房子越新，居住起来就越舒适，但周围房子越老，新盘就比较下越有价值。那么依照这个理论，望京的新盘和次新相比亦庄就更有比较优势。
插个楼，对于空气质量而言，亦庄在北京城区的东南方向，显然是北京整个地区最差的了。这里就不放图了，下风下水的亦庄明显输望京。
图 望京与使馆区位置对比
补充一点，也是比较重要的一点，两个区域的人口结构和消费结构来讲，流动人口中望京地区毗邻第三使馆区，区域内除中国籍外还有许多外籍人员亦庄房价，这样的效应使得望京曝光在，而外资作为拉动经济的三驾马车之一，依然对央企搬离后的北京乃至经济放缓的中国大陆有着举足轻重的地位。而亦庄的人口结构就很简单了，一是以前住在核心区，后来的改善人口，二是来北京安家的新北京人。经济消费指数而言，望京显然强于亦庄，从目前来看，望京的商业整体感官上而言也确实比亦庄更繁华。
产业与企业
现在多数讨论房地产的大V们都在说产业，引申为产业+企业，所以包括我们自己讨论起来所谓产业也都默认是产业+企业了。但从狭义的角度而言，望京是企业聚集，也就是商务文书办公聚集，而亦庄才是名副其实的产业聚集。在望京，比如阿里巴巴，美团，西门子，奔驰，等众多企业创业项目，他们的写字楼在此，他们把企业总部或研发团队非实体设在这。而亦庄则真正汇聚了大量超大规模的研发实体，制造和生产基地，尤其是路东区。严格上说，亦庄是北京绝无仅有的产业聚集区，也是在首钢之后北京历史上第二个重要产业聚集区，这也就是前面为什么把亦庄类比石景山。如果说上个世纪北京的旧产业在首钢，那么21世纪北京的新兴产业就是在亦庄。北京疏解非首都功能的大背景下，亦庄这样的大规模产业聚集区就显得十分稀缺了。
图 河西和路东
这里面还有另一个观点，现在全国各个城市都在推经开区，高新区等规划，长期发展，无论是北京还是上海，中国的每个城市都需要有产业支撑，只不过有的是轻工业，有的是重工业，有的是制造业和高科技生物医药新能源等等。这里面有一个新的规划理念，产业和住宅区域一定要有很明确的物理界限，当然亦庄的物理界限是很明确的。亦庄的路东地区大部分是产业聚集区，河西则是以住宅商贸为主。很多以前的老城区比如北京石景山，是将产业和住宅商贸混搭在一起，认为在此工作，走路就可以回家了，到最后随着城市逐渐连片发展和产业的迭代，使得旧的产业区域不得不搬离城市，城市内力大减，发展陷入停滞。
图1973年北京规划的石景山工业区
结论
所以结论就是，短期内有置换需求，体制内，科技，文化，外贸等首都功能产业从业人员，望京都可以说是首选。从投资角度来看，望京的价值是要高于亦庄的。而亦庄目前的价格来投资价值已经大大降低了，但自住依然是很香的。不过北京实体经济从业人员的职业生涯天花板未来都会集中在亦庄，而实体经济又是新时期国家发展的重头戏，这些从业人群一步到位长期持有一个产城融合宜居区域的住所是一个更好的选择。
所以，简言之。
短期过渡，保值增值，望京
一步到位，长持自住，亦庄
（PS：如果不讨论具体楼盘的话）
正如前面所说，一个地区的规划是为了一部分人专门设计的，所谓任何规划设计都是以人为本，你到底适合哪里的房子，冥冥之中都已经注定了。
以上就是笔者给出的几点建议，如果能给到初次买房的读者一些帮助，笔者就心满意足啦。作者的团队们搭建了北京二手房交流群，欢迎加作者微信bj_detect进群讨论哦！
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