其次，基于东莞自身产业升级的考虑。
“十三五”期间，东莞针对战略性新兴产业制定了“1+2+4”发展战略，即做大做强新一代信息技术产业、加快发展高端装备制造及新能源汽车优势产业、积极培育生物技术、节能环保、新材料、增材制造等潜力产业。其中新一代信息技术、高端装备制造、新能源汽车是东莞“十三五”期间重点发展的三大战略性新兴产业。
从结构上看，松山湖区域是战略性新兴产业发展主体区域之一，重点发展产业类型包括新一代信息技术、高端装备制造、生物技术、新能源、新材料，并将重点打造工业机器人产业基地、移动互联网产业群、云计算产业群。
因此在东莞“十三五”战略性新兴产业发展规划中，新一代信息技术、高端装备制造是松山湖区域的两大核心产业。
基于以上，松湖智谷定位以智能制造和电子信息为核心产业，围绕核心产业及产业生态链，引进综合产业配套，实现“产学研展销”全产业链，构筑“生产、研发、试制|中试、检测、营销、展示、办公”等全产业链功能。
（2）项目产品设计
①高标准“工业上楼”设计——多种“办公+厂房”组合，满足不同企业需求
松湖智谷针对不同企业的“办公+生产”需求，创新研究了多种“办公+厂房”空间组合产品，包括传统组合形式、并联组合形式、退台式组合形式，其中每种形式又有多种组合方式，能够满足满足不同企业的需求，实现“智能厂房”到“智慧办公”灵活切换。
图：四种基本组合式a
图：“办公+厂房”组合形式b——并联式厂房
图：“办公+厂房”组合形式c——退台式厂房
图：“办公+厂房”组合形式d——并联式厂房
②高标准“工业上楼”设计——创新工业大厦设计，解决“工业上楼”核心痛点
松湖智谷的工业大厦以智能制造产业用房为主导，从产品设计上着力解决了层高、承重、隔振、吊装、物流等问题，满足“工业上楼”的需求。
松湖智谷的工业大厦产品楼层为9-18层，产品首层层高6-8米，标准层高4.5-6米、承重750-1500kg/㎡(一楼1000-1500kg/㎡，楼上750-1000kg/㎡)，柱间距8.4*8.4米，局部10.5*8.4，每栋配备电梯共6台，并设置了吊装平台、卸货平台、大型货物中转平台、物流中转仓库等，满足智能制造企业的“工业上楼”。
图：吊装&卸货平台实际使用场景
图：工业大厦内部实际生产场景
③高标准“工业上楼”设计——灵活分割，最低500㎡，满足不同面积段的需求
松湖智谷享受50年独立红本产权分割销售政策松湖智谷，分割销售到套。工业大厦单层面积2200-4400㎡，每层最多7个单元独立出证，最小单元500㎡，可灵活组合分割，覆盖500-4400㎡，满足不同企业不同面积需求。
图：A区1栋工业大厦标准层平面图
图：C区工业大厦标准层平面图
图：D区1栋工业大厦标准层平面图
图：E区工业大厦标准层平面图
图：F区1栋工业大厦标准层平面图
图：F区2栋工业大厦标准层平面图
④高标准“工业上楼”设计——产品设计前瞻性，潜在升级转型的空间
松湖智谷的工业大厦采用的是全玻璃幕墙，工业大厦里每300㎡都做了洗手间的管道预埋,预留了未来改写字楼功能的工程条件，小成本改造就可以实现从厂房到办公空间的转变，为项目未来升级转型做空间基础。
图：工业大厦全玻璃幕墙外立面
⑤提供完善的配套——打造产业大厦、总部大厦，构筑产业全生态链
松湖智谷的产业大厦能够满足部分企业研发、试制/中试、检测、营销、产品展示、物资流通及存储、管理办公等个性化需求，与工业大厦形成生态产业链聚集格局。
图：产业大厦的外立面实景
产业大厦采用国际化的空中垂直绿化、全玻璃幕墙空间设计，楼层首层层高6米，标准层高4.2-4.5米，标准层面积1200-2200 ㎡；采用双层中空LOW-E玻璃，隔音隔热，降低入驻企业办公成本；每栋配置6台高速电梯（客梯+消防梯）。
另外，为了满足企业全生态总部办公需求，松湖智谷于一期B区建设超高层企业总部大厦，重点引进服务于智能制造产业的科技、金融、研发、设计、贸易等生产性服务业总部企业，集研发设计、展销体验、贸易销售、金融服务于一体，加速产业规模效应成形。总部大厦建筑总高度达150米，建筑总共34层、标准层高4.2米，配备10部高速电梯，同样采用双层中空LOW-E玻璃设计。
⑥提供完善的配套——打造休闲、娱乐、消费、居住等综合一体化配套服务
松湖智谷围绕企业和员工的需求，提供共享餐厅、共享会议室、一站式服务中心、政务服务中心、人才公寓、园区接驳巴士、生态公园等基础公共配套以及配套商业街、商业综合体等商业配套，并联合打造高新技术成果转化孵化基地、国际智能产业交易博览中心、香市技谷人才实训基地等创业配套设施，为园区企业提供办公生产、创业孵化、休闲娱乐、生活消费、员工居住等一体化配套，提高对企业及高层次人才的吸引力。
03
项目招商运营/租售情况
3.1 项目运营服务
运营模式上，园区实行“土地集约化、工厂楼宇化、产业集群化、服务公地化、工作智能化和生活都市化”的“六化”运营模式。通过专业化的运营团队构建“12+N”的运营服务体系，包括生产性服务、产业链服务、金融服务、人才服务、产学研转化、智慧园区服务、品牌建设服务、商家联盟、政务平台服务、公共服务、高端定制服务、科技创业服务等，一站式为企业提供全生命周期精准服务。
图：松湖智谷三大体系&“12+N”服务
松湖智谷的“12+N”运营体系从三个维度向园区企业提供服务，促进园区服务链、产业链、资源链的整合，为园区的科技服务业生态环境创造更好的市场氛围。
1）生产性维度：主要为企业提供全生命周期的精准服务，具体包括智慧工厂建设服务、工业大数据服务、机器换人综合解决方案、工业设计服务、产学研转化服务、生产设备在线监测维护、金融服务（投融资、企业上市）、智慧园区服务（企业IT,智慧办公）、政府服务+科技创业服务等。
2）产业链维度：智能供需对接服务（通过制定数据标准、引入评价模型、优化搜索引擎，整合上下游服务链）、产品展示推广服务（通过产品展示中心为企业搭建对外营销界面）、统一采购服务平台（收集企业采购需求，通过集中采购降低成本）。
3）品牌建设维度：通过提供定制化的会展服务、样品市调、市场开拓、广告推广等服务，为企业进行市场宣传推广。
3.2 项目招商/租售情况
（1）招商策略
活动招商：通过打造永不落幕的智能产业交易博览会、举办《中国产业转型升级暨产业集约化（工业上楼）创新发展论坛》等活动，将园区从产业转型升级基地，提升为智能产业集聚平台，开幕开辟产业招商新战场。
以商招商：通过企业交流的形式，共享上下游产业链延伸情况，一方面对园区服务成效进行提升改善，另一方面，通过奖励和补贴等形式，鼓励在园企业调动自身资源，发挥口碑影响，推动园区招商引资。
政策招商：松湖智谷获首批“东莞市重点招商园区（低成本空间）”称号，通过释放4万平方米作为低成本空间场地，将面向高成长性项目、高新技术企业，给予入园企业租赁场地免租18-24个月不等的扶持政策，全力响应政府给予的政策支持，降低优质企业进驻门槛，培育产业发展。
2）招商情况
目前松湖智谷工业大厦、产业大厦售价8500元/㎡，甲级写字楼售价12000元/㎡。租金方面厂房租金22-28元/平/月，甲级写字楼15元/平/月，目前项目整体招商率超过70%。
截止2023年2月，松湖智谷签约进驻企业521家松湖智谷，其中智能装备制造占40%，大数据信息占35%，新材料占18%，其他7%。从企业规模看，规模以上企业（含母公司）317家，行业龙头企业47家，国家高新企业（含母公司）274家，倍增计划企业26家，超5000万企业（含母公司）83家，华为/苹果/oppo/小米等供应商企业64家，新材料实验室39家。截止2021年，入住企业中70%来自深圳、2%来自广州、24%为东莞本土企业，但从2022-2023年最新数据来看，深圳企业占比下滑至50%，东莞本土企业占比上升至40%，反映了东莞本土企业的快速发展。
截止2021年底，松湖智谷产值63.8亿，税收突破4.75亿，2022年产值接近百亿，预计2024年产值突破200亿，极大提升区域产业效益。
04
案例总结
（1）天时——深圳产业外溢及东莞产业升级的大趋势
松湖智谷于2016年拿地，2017年开工建设，项目开发销售阶段正是深圳产业大量外溢以及东莞大力支持本土产业升级转型的时期，松湖智谷享受了东莞政策支持及深圳产业支撑的大趋势利好。
据不完全统计，2016-2022年间深圳外溢产业中超过40%被东莞承接，承接的产业又多集中在松山湖区域。
（2）地利——“政企合作”，前中后期政策护航
松湖智谷位置优越，位于寮步镇首码项目，紧邻松山湖与华为基地，是深圳产业外溢的核心圈层，能够覆盖深圳外溢出的核心产业客群。
同时，寮步镇政府也给予大量政策支持。如前期寮步镇政府投入5.8亿元整合了6个村集体分散土地、5万多平方米低效旧厂房，异地迁移安置一个自然村置换2.6万平方米，腾挪区域空间进行连片统筹开发；然后政府再投资5.1亿建设基础设施配套及大量生态景观；中期政府给予快速建设绿色通道、分割销售等政策支持；后期政府给予政策招商支持，如给予优质入园企业租赁场地免租18-24个月不等的扶持政策等等。
（3）人和——高品质产品打造，“快半步”竞争理念
产品匹配产业需求。松湖智谷针对不同企业的“办公+生产”需求，创新研究了多种“办公+厂房”空间组合产品，满足不同行业、不同企业的管理需求。同时，项目可灵活组合分割，覆盖500-4400㎡，满足多种面积需求。松湖智谷的工业大厦采用的是全玻璃幕墙，工业大厦里每300㎡都做了洗手间的管道预埋,预留了未来改写字楼功能的工程条件。在东莞核心区域的优质厂房项目，未来可能转型为优质商办项目，这进一步加强了对于投资性需求的吸引。
项目配套带来衍生价值。项目建设大量共享餐厅、一站式服务中心、政务服务中心、人才公寓、园区接驳巴士、生态公园、商业综合体等公共基础配套以及高新技术成果转化孵化基地、国际智能产业交易博览中心、香市技谷人才实训基地等创业配套设施，优质完善的工作环境对企业工作体验、品牌形象、招聘用工等也都有很大的帮助。
“快半步”经营节奏助力松湖智谷踏准发展窗口期。松湖智谷作为东莞首个工业上楼项目，并于2016年获取地块，2017年初正式开工建设。2016年之前东莞本土产业升级力度不足，深圳产业外溢未达高峰，此阶段东莞做了很多M0项目但成效均一般，“工业上楼”项目更是无人敢做。而松湖智谷于2017年入市，享受了较为成熟的政策支持和深圳产业外溢支撑，同时又避开了后续相对激烈的市场竞争环境，再以高品质的产品设计及丰富的配套设施强化差异化竞争力。
注：本文节选自《产城中国2-复盘园区》
【《产城中国2-复盘园区》是既《产城中国1-共筑产城大时代》后亿翰产业研究院又一
力作，全书由复盘产城历史、复盘产城项目、复盘产城模式、园区规划设计、日常论坛五大部分构成，“工业上楼”、主题园区、万洋模式、联东模式、工业地产还能走多远、产业新城之死……20+项目案例、4大模式，你想知道的，都在这里！】
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