东视野
2035年 全 球 卓 越 城 市 系 列 报 道
在全球卓越城市的宏图下，上海再次迎来腾飞契机。
首届中国国际进口博览会，将于2018年11月5日至10日在国家会展中心（上海）举办。八年前，上海世博会让这座城市驶上了拥抱世界高速发展的快车道。八年已过，盛会再临。
这一次大虹桥接过了博览兴都的重任，成为上海再次腾飞的引擎。在此之前，大虹桥就已踏上了国际化道路。国务院发布的《长江三角洲城市群发展规划》中明确提出，大虹桥未来将是第六大世界级城市群的中心。在此愿景下，中国国际进口博览会无疑将成为大虹桥加速发展的助推剂。
东有大浦东，西有大虹桥，双翼齐飞，《东地产财经周刊》将和你一起见证上海全球卓越城市之路。
初秋时节，收获在望。
近来，上海街头被一只名叫“进宝”的熊猫所占据，按照官方解读，既有“进口博览会之宝”的涵义，也是“进博”的谐音，还暗含着“招财进宝”的吉祥寓意。
“国字头”规格的中国国际进口博览会，一记足以牵动全球经济的世纪大招，落子大虹桥。
进博会落子大虹桥
两个多月后的11 月5 日至10 日，首届中国国际进口博览会将在上海国家会展中心举行。这是世界上第一个以进口为主题的国家级博览会，是2018 年中国四大主场外交活动之一，在政治局会议部署下半年经济工作时，明确提出了“精心办好首届中国国际进口博览会”的要求。
根据此前上海市政府新闻发布会传来的信息，已有61 个国家正式确认参加贸易投资综合展，160 多个国家和地区指定了近200家本国的组展机构协助招展和服务。来自120多个国家和地区，超过1600 家企业已经直接报名参展，包括近百家500 强企业和各国行业龙头企业。其中，超过70 个国家和地区的600 多家企业已签约，签约展览面积超过12万平方米。
面对声势浩大的国外来访代表，上海市在全市范围开展了总动员、总部署，目前场馆改造和周边道路、桥梁、空中步廊、停车场等交通配套设施新建和改建工程正在有条不紊地推进中，而首届中国国际进口博览会的招商工作也已全面启动，由商务部牵头拟定精准化采购商邀请方案，组建中央企业采购团和95 个采购分团，地方省市组团及境外采购商邀请及组团工作正按计划有序推进，预计到会的国内外专业采购商将达15 万人。
2010 年世博盛会，对于上海发展产生了重大的战略性影响。而即将召开的进博会，对于上海的意义同样深远。
专家认为，进博会对上海国际贸易中心建设是一个巨大利好。进博会周期性举办，伴随着商品流、技术流、人才流、信息流和资金流，客观上还带来世界各国的创新、创意和创造，促进上海科创中心的建设。除了对上海本身的影响，进博会还将为长三角地区甚至全国带来溢出效应。
会展效应有多强？请世博板块发言
会展，尤其是大型的会展活动，具有显著的经济效益、积极的政治影响以及广阔的发展机遇。它可以直接对其周边地区的各个产业产生强大的经济辐射作用，进而带动整个区域经济的发展。
上世纪90 年代以来，我国许多城市都积极建设会展中心，且呈现投资规模不断扩大的趋势。国际展览业协会调查显示，全亚洲一半以上的B2B 展会净面积在中国，其中，上海展览数量和展览面积等多项指标均居国内首位、跻身世界前列。
自2001 年开业以来, 浦东龙阳路板块的上海新国际博览中心取得了稳定增长, 每年举办约80 余场知名展览会, 吸引300 余万名海内外客商。十多年来，周边甲级写字楼、高星级酒店、购物中心等逐渐集聚，原本并不起眼的龙阳路板块已经发展成浦东新兴的商务区，房价水平也是水涨船高。
上海市自2002 年申请世界博览会成功后，便全面性开始进行一系列大手笔的城市建设。除了积极建设展览场馆外，上海用于世博会园区建设的直接投资间接带动了产业结构调整，包含：交通、商业、旧区改造等延伸领域。
世博园区板块由世博会的召开而激活，5.28 平方公里成为上海的又一个中心黄金宝地。作为世博会永久保留建筑，一轴三馆、世博村、世博公园等在盛会结束后，不仅是上海的新标志，区域后续发展的重要资源；同时以此为基础，逐渐形成了文化科技博览、世界经贸交流、创新创意、商业零售、餐饮娱乐的新兴综合性商圈。
世博会给上海带来了无限商机和挑战，伴随“世博效应”，原本浦江两岸相对“落寞”的世博园区顿时身价百倍，成为大大小小的企业竞相争夺的“香饽饽”。自从上海成功申博以来，整个世博园区及其临近的辐射区域的房价一直节节攀升。后世博时代，随着央企总部集聚区、前滩等规划的落实，这些区域依然被认为是上海未来发展潜力最大的区域之一。目前，部分新盘的房价已超过100000 元/ 平方米。
世界的聚焦，虹桥的机遇
作为世界最大建筑单体和会展综合体，国家会展中心不仅为各个行业提供国际水准展场，更承担集聚西虹桥大商圈的重要功能。自试运营以来，带动了大批客流与相关企业的进驻，推动了区域商业的繁荣发展。
会展业在国际上被称为触摸世界的窗口，是联系城市与世界的桥梁。
国家发改委网站发布《长江三角洲城市群发展规划》明确提出，到 2020 年，长三角城市群基本形成经济充满活力、高端人才汇聚、创新能力跃升、空间利用集约高效的世界级城市群框架。占据长三角门户地位的大虹桥，将为长三角城市群提供一个世界绝无仅有的综合交通平台，一个最有国际影响力的会展服务平台，一个产业发展和生产管理的企业总部发展平台上海国家会展中心地铁几号线，一个连接国内国际市场的贸易发展和资讯服务管理平台。
如今，随着进博会的“加持”，以及其它各项超前规划的落实，大虹桥迎来全面腾飞的良机。
国际上普遍认为，会展业的产业带动系数为1：10，也就是说，展览场馆本身创造1元效益，就会为周边餐饮、酒店、金融、购物等相关行业带来10 元收益。
作为进博会直接受益区域的大虹桥，在巨大会展经济红利的推动下，会不会在短期内出现新一波财富聚集，招财进宝？
潜在投资者或将涌入
“作为大虹桥的大交通、大会展、大商务三大功能之一，大会展方面的作用非常明显，依托国家会展中心可将虹桥商务区打造成为上海国际会展之都的核心功能承载区。”58安居客房产研究院首席分析师张波对《东地产财经周刊》表示，“进博会作为2018 年新一轮高水平对外开放的重大决策，也是中国主动向世界开放市场的一次重大事件，将会吸引更多的跨国公司的区域总部聚焦虹桥，打造亚太会展总部经济，使之成为领跑长三角乃至全国会展经济的商务中心。”
高力国际中国区研究部高级董事邱义昇表示，进博会预计会有2800 多家公司以及多达15 万名中外专业采购商参加。为期六天的进博会，不但将向世界展示中国完善的货物供应链，更重要的是政府对贸易自由化和经济全球化的支持。上海政府还将建立一站式交易平台，方便进博会结束之后国际企业和潜在投资者进行线上线下交易，简化交易流程。“由于与会者和投资者大量涌入，高力国际预计这些企业或者个人会在上海设立分支机构或办事处，大虹桥地区可以为他们提供世界级的设施以及充足的扩展空间”。
值得一提的是，与世博会相比，大虹桥地区基础设施的建设，尤其是办公空间，大多在展会开始前就已经完成。邱义昇认为，这将吸引更多对上海感兴趣的扩张型潜在投资者。
仲量联行中国研究部总监姚耀看来，展会虽然是带动整个区域提升的重要利好因素，但只是其中之一，“我们还需观察周边有没有高品质的、数量具备集聚效应的商办竣工；以及有没有商业配套，基础设施建设有没有跟上，区域可及性是否显著增加。当企业租户选择办公地点时，交通便利性和附近餐饮的丰富程度，都是他们会重点考虑的因素。”
他认为，在城市规划中，会展规划出来后，必定要有交通便利的基建跟上，整个区域也有潜力做一些高品质甲级写字楼物业，从而吸引好的租户。“这三个点不是孤立的，而是延续在一起的，相辅相成。”
大虹桥显然已经具备这几个必备要素：首先，地铁2 号线、10 号线齐聚；其次，虹桥天地、龙湖天街等相关配套已经开业，新建的甲级写字楼体量已经超过50 万平方米。
不乏租金上涨动力
仲量联行数据显示，虹桥商务枢纽区域（核心区、核心区南区、核心区北区）去年甲级写字楼新增竣工28 万平方米，今年预计新增竣工39 万平方米。目前，虹桥商务区整体的市场情况，包括租赁情况和销售情况，也都处于上升态势中，需求量也是非常稳定而强劲。目前，虹桥商务区甲级写字楼平均租金6 元/ 平方米/ 天左右，部分运营成熟的租金可达7、8 元/ 平方米/ 天。
《东地产财经周刊》了解到，虹桥商务区的写字楼需求，其一主要来自于因成本考虑而搬迁或将部门分拆至此的租户；另一种需求就是新成立的公司。毕竟大虹桥的位置具有战略地位，是长三角进入上海门户，高铁、机场、地铁汇聚，不少准备在上海布点的长三角公司在考虑进入上海市场时，第一站可能就是虹桥。
“虹桥商务区目前正处于快速成长期。进博会的举行，连带的是区域内基础设施的改善，对于房地产行业来说，交通可及性是非常重要的。而进博会本身也会带来业务，这个区域将受到更多企业关注，对于甲级写字楼租赁、购买需求都会有所帮助。”姚耀这样说。
张波同样认为：“短期来看进博会举行会进一步提升区域的关注度和商办需求，对于租金的提升会起到一定催化作用。从长期来看，租金的上涨动力也较为充足，枢纽经济对于整体板块价值的提升将起到决定性作用。”
尽管今年以来大虹桥区域的商办供应量明显增多，但是他认为，目前虹桥商务区内的办公类租金价格相比市中心CBD 区域竞争力依然十分明显，从租金表现来看，虹桥商务区的办公租金大约相当于陆家嘴区域租金的一半价格。且相比于世博，大虹桥的最大优势在于枢纽经济，“全世界35 个大型城市中，有31 个城市是依托枢纽经济发展起来的上海国家会展中心地铁几号线，全世界50% 以上的财富聚集在枢纽地区，500 强企业大都聚集在枢纽经济10 平方公里之内。虹桥因枢纽产生聚集，因聚集产生滚雪球效应，扩大资源的边际创业项目，给企业带来更多机遇。”
▶节选自0830期《东地产财经周刊》P09——P11
