最近的河西南热闹得很。
一边是万科翡翠滨江一口气推出三栋230㎡户型，验资970w的情况下100多套房源报名人数过千，而它的好兄弟融创滨江one，早前已经先行清盘了；从拍地到现在短短一年，这两幅4w+地块销售已然收尾。
一边是区域内三大豪宅交付：河西金茂府、绿地海珀滨江还有正荣滨江紫阙。不少业主经过漫长的等待，也经过对于楼盘品质的不断争取，终于喜提豪宅。
↑河西金茂府
↑绿地华侨城海珀滨江
↑正荣滨江紫阙
↑华侨城欢乐滨江/天鹅堡（海珀二期视角）
后期，中国府很快也要清盘，然后就是等着华侨城天鹅堡的交付。
其实，河西中贵的房子很多，江心洲户型也越做越大，城中也有好几个标杆楼盘，但是没有哪个地方，像河西南一下子冒出来那么多大户型楼盘。
早期的河西南，一来显得比较偏远，二来产品定位不高，“星八客”绝大多数户型都集中在80-140㎡刚需、刚改为主，偶有170-200㎡改善楼栋。
因为区域发展动能及未来潜力，也因为学区和户型优势河西南，河西南鱼腹这些80-140㎡户型其貌不扬，但单价普遍坐6望7，尽管至今仍然时常被人吐槽。
河西南很长一段时间，给人的印象就是：不成熟的配套、片区容积率高，路网密集而窄小，中央景观不大，楼栋千篇一律。所以河西南，此前河西南虽然单价早就不低了，但从总价段和居住体验上看，买不起河西中，才去看河西南，这似乎和豪宅还沾不上边。
然而，河西南想做南京头牌富人区的野心逐渐崭露头角。
虽然一直受到限价“困扰”，业主有时候自嘲是“全国最差的XX系”产品，但2018年以后，河西南的新盘产品定位已明显由刚改转化为改善。海珀滨江、正荣紫阙主力户型都达到140-200㎡左右，天鹅堡起步户型就是160㎡，最大户型290㎡，这样的户型设计，已经超越了河西中的绝大部分小区，且不论单价限价如何，这样的面积段和总价就是奔着纯改善甚至豪宅方向去的。
在一个标志性时间点就是2019年12月，葛洲坝中国府（长江尊邸）首开，6.4万元/㎡的均价，打破了河西新房纪录，也是迄今为止南京住宅（非别墅）项目的最高新房均价，更何况主力户型达到230-290㎡，顶楼400多方的超级大平层，单价接近9w，总价3800w左右。同期开盘的还有河西金茂府（平良上府），销售单价也一跃突破5w。
↑↑↑葛洲坝中国府290㎡户型（已售罄）
由于河西南全部为次新房，2020年以后南京次新房明显表现好于其他，所以在新房豪宅化的同时，河西南二手均价也进一步抬升。自此，河西南已然成为南京房价最高的板块之一。
既然如此，河西南能否坐实南京富人区呢？
要说河西南这些年的发展，只能说差强人意。鱼嘴的超高层进度非常缓慢，阿里、小米、58这些总部虽然也在建设，但速度不算出彩。要说快一点的项目，要数河西南一号二号综合体，金地和正荣的商场和办公楼，华侨城欢乐滨江进度也算给力，摩天轮造了快一半了。从城市面貌上来看，河西中发达大都市感越来越强，而河西南还是大兴土木。
↑江东南路看河西CBD二期
↑江东南路海峡城
好在，河西中迎来了商业和商办的集中兑现期，而住宅用地早已捉襟见肘，河西南正好为河西中部的客群解决了居住升级的问题。这一点上讲，河西南是很幸运的，当年河西中经历了漫长的住宅开发，等待产业入驻的时期，而河西南可以做到一边居住，一边依托河西中的产业和配套，一边等待自身产业和配套的完备。
这么看，河西南生逢其时，随着时间的推移，成为南京富人区就更加名副其实。那么，河西南还有什么短板呢？
第一，位置偏居城市西南，对于奥体片区的人认可度较高，但对于城中、城东甚至哪怕是龙江的客群来说，与南京传统的市中心距离太远。
比如我们看下面这幅地图，从南京人熟悉的新街口为原点，用直线距离测距，像西南方向12.3千米，我们来到河西南的腹地；而向东南12.3千米，我们能到达青龙山新城。
河西南，均价约6万/㎡；
青龙山，均价约2.7万/㎡。
第二，江北新区横空出世，南京很多高大上资源会倾向于放在江北核心的区位，与尚需进一步做强的河西南形成竞争关系。
第三，河西南住宅几乎全部为30层左右的高层，没有洋房、小高层产品。单个小区看，容积率尚可，但多个小区聚集时，居住环境就显得压抑，如果道路过窄，体验感就不够好。
第四，河西南的重大项目多，建设周期还比较长。未来5~10年，仍旧会是大规模建设阶段，居住体验会持续提升，但短期内还达不到河西中或者其他成熟区域的便利度。
↑鱼嘴渣土车
将来，河西南成为非常宜居的豪宅区前景乐观，但是现阶段的面貌还有些青涩，仍需努力啊。
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