2020，东莞，洋房4字头来袭！
CBD鹏瑞天玥，真松山湖深业云城花园、中海松山湖花园，吹风价5字头！
万江，首开造了几个新房秒光盘？
自媒体真热闹：有人年尾总结全市楼市数据，有人热心释放新年有哪些盘将新入市，有这些可爱同仁在，汇流成资讯的海洋。
房哥，把目光锁在了“谁是高房价的始作俑者”身在。
有网友2018年给了个逻辑“华为，自己被深圳高房价逼走，却带高了东莞的房价”。这个逻辑成立吗？
01
华为，荣登2020年度东莞“拿地一哥”宝座
这是真的：在东莞，2020年，拿地最多的华为！拿地地址：松山湖和大岭山！拿地面积：266944.53万㎡，超过第二名保利5000多㎡。比第三名碧桂园多拿55400多万㎡。
传奇万科，则只是在洪梅年度总共拿下43560㎡的宗地，几乎只是华为的六分之一，列序2020东莞28个地产商中拿地面积排名的第17。
没错，中国地产巨头前三，在东莞区域跟中国科技一哥比。不比科技创新能力，就算比拿地，依然是小弟！
华为在东部区华为台湾园拿一块，又在大岭山大塘村金多港（松山湖南部区左侧下）拿3块，几乎是松山湖片区最好地段拿地，只付出了18.17亿元的土地出让金。和他拿差不多面积的保利在虎门高铁站那儿一块地就60多亿，其他几块一起高达91.64亿元。多付出将近4倍的金额！
也是在2018年，键盘侠和标题党吓得地产江湖各位大佬出一身冷汗！
华为并没有杀入房地产行业。
地，拿多了，会让地产专业人士担惊受怕的。
02
华为在真松山湖的产业布局和历年拿地数据，真松山湖还有多少土地家产？
以前，没谁真正厘清过华为到底在东莞拿了多少地。
这次，房哥给你扒出来。
先说明一下：
有媒体说过华为从2004年来莞，也有说2005年结缘东莞。
这不重要，重要的是，华为到底从那时候来莞，到2020年底，拿了多少地？做了什么？
1、拿地数据和用途
开门见山，这个图花了很多心思，你可以认真看：
真松山湖·华为的产业布局和历年拿地数据完全统计表
截止2020年9月16日（也可以说截止到今日）的最新大岭山和东部华为台湾园的拿地，华为一共拿了东莞：491.836万㎡。
剔除大岭山3宗人才安居用途房的19.0838万㎡，华为在真松山湖拿地面积达：473万㎡。大约7095亩。而华为在深圳龙岗利用的土地总面积为2460亩，东莞这儿将近深圳坂田总部用地量的3倍。换算成平方公里的计量单位将近5平方公里。以前光大地产号称用地6000亩，是松山湖的用地老大，现在该是易主的时候了。
剔除2007年，首次无法统计到拿地建造的华为南方公寓（华为2017年首次大规模搬迁入驻的人才房目的地），在东莞，仅仅商住地部分截至目前总共以低地价供应给华为14宗地（含大岭山3宗），也就是真松山湖就有11宗为安居房，安居房总用地面积为85万㎡。如果包含华为南方公寓的土地面积，华为在东莞的安居房占地面积将在100万㎡的占地以上。
分三个阶段通俗说点吧。具体如下：
第一阶段 2007~2014年：月荷湖附近，也就是未来松湖CBD那里附近的华为南方公寓。估计是2007年拿地打造的，占地面积未知。华为南方公寓南北两区总建筑面积约24.7万㎡，其中公寓面积约13.7万㎡，共3000多套。基本用于早期南方工厂的骨干员工和管理层居住，前几年还可以出租，现在不行了，一是管委会规范，二是深圳总部大规模搬迁过来的首批员工住了。
华为南方公寓南北两区效果图
第二阶段 2015~2019年：在环湖南路，2015年拿了9.1829㎡、2.3078万㎡两宗地，建了华为湖畔花园，预计3000套；因为欧洲小镇2014年开始投入100亿元开建了。
总建筑面积约41万㎡，由8栋30层点式住宅、4栋27层点式住宅、1栋18层点式住宅及4栋24层板式住宅、3栋18层板式住宅、18班幼儿园及社区配套组成，带精装修价格，当时供应给有资质内部员工只要8500元/㎡！
华为湖畔花园 实拍图
2016年，拿了5宗地占地面积25.48㎡，再建安居房，住宅总户数6225套，叫华为湖岸花园，因为环湖路跨过去就是欧洲小镇（俗称1900亩那块地），研发手机的很多人要在那儿上班，前期开发用于搞手机研发的1000亩地的人，勉强算，安居房基本够用；为什么说基本？因为2018年有几个地产商，与村委、当地业主联合运营从犀牛陂也就是华为更名的大岭山溪流北坡村拿了几十幢房子改造后供应给了华为新员工。
华为湖岸花园效果图
2017年，环湖这里的居住用房的土地再次不够用了，再加上松山湖东部区的华为台科园拿了2块工业用地搞华为实验室、科教，一部分人又要从坂田过那边了，所以，又拿了三宗商住地，占地18.69万㎡；
随着欧洲小镇2018年建设的加快，二期上马后，配套的科研、科教、仓储、生产和为全球服务的云计算中心都将在进驻新项目的办公。房哥对着图掐指一算：2018到2019又拿了14宗工业用地的华为基本把以前东部区的台科园“侵占”了，工业厂房、道路、安居房根据政府规划重新调整，坂田总部的大量人才流入东莞。
南区公寓楼的精装修可拎包入住，也才可容纳5074人居住。
第三阶段 2020年~未来：
欧洲小镇二期的成熟，大学路华为大学培训的人才内训流动，加速东部园和南部区环湖欧洲小镇一带华为新老人潮动，所以，华为2020年在东部园再下一城拿下9.8万㎡的安居房用地，同时，在湖岸花园西南湖滨以高于松山湖地价一倍多的价格拿下大岭山辖区的3宗安居房用地，大岭山安居房用地达19.08万㎡。
2、松山湖剩下多少可用于开发的地？
具体多少，除了松山湖和市里的自然资源局外，没人讲得清楚。那我们用媒体之前公布的资讯和数据来倒推吧！
2018年已知数：松山湖地域面积72平方公里，可用土地面积只有58平方公里，2012年实施《禁地令》。因为产业用地只有25平方公里，除去产业配套设施用地13平方公里，土地资源已不足12平方公里。（一平方公里等于1500亩）
再减去：2019深业项目约50017㎡+中海项目42321㎡+华为2019年工业用地32.3万㎡+2020年华为安居房华为台科园用地98101㎡之和：51.34万㎡！也就是771亩，将近半平方公里。
等于：目前，估计不足11平方公里。
所以，你见到一个现象：
2020月8日，东莞政府采购网发布《松山湖中心区城市建设前期服务441900-1-202010-0199959-0004的中标成交结果公告》，华润置地旗下子公司-东莞市润溪房地产有限公司成功中标，这预示着华润置地在东莞成功拿下第三个片区统筹项目。
这是城市更新的节奏啊！
让中国第一商业地产公司——华润置地重新对真松山湖尽心产业用地的重新规划。
本次松山湖中心区城市建设前期服务工作，规划研究范围约58平方公里。基本就是去除水面和湿地，基本可以看成就是全域规划。
可见松山湖用地确实寸土寸金。
房哥还了解到：
真松山湖中心区总体城市设计范围约5.4平方公里（具体为：松山湖中心区西北至科苑路、东北至珠三角环线高速、西南至广东医科大学东莞校区及光大锦绣山河、东南至松木山水库）。去除已建成和已批未建用地后，重点片区城市设计范围约3.4平方公里。
中心城区总体设计范围5.4平方公里
重点片区城市设计范围约3.4平方公里
也就是说，会不会把新城路葫芦部分的路缩小，结合未开发的小版块，把地给腾点地出来再规划，重新孵化一个什么新产业？
毕竟，不到11平方公里的可用家底，“地主家”也没多少余粮（dì）了。
03
华为入驻真松山湖的员工数量
同样道理，如果不是华为总部想披露，没人能统计到目前真实在莞的人数。
房哥从媒体收集到的资讯：深圳总部也已经有6万多名员工，迁到东莞手机终端产业基地的员工有1.68万人。
1、欧洲小镇的华为手机终端员工
媒体报道：2018年7月开始，进行了5次大规模的工厂生产线搬迁，搬到了东莞松山湖。据内部人员透露，此次搬迁从七月份开始，每个月都有人搬出，一直持续到十一月份，每个月搬迁的人数分别为2700人、2600人、2100人、3800人、5600人，一共涉及人数16800人。东莞公安局全程护送！
这些人员被派遣到东莞松山湖华为欧洲小镇工作。
源自：网络媒体图
并且搬迁计划在2019年还持续。这部分无法采集到详细数据。
2、华为台湾园将来的华为迁入人口
根据2018年5~11月的华为拿地项目（实际上全年也是这个数据）——
意味着未来两三年，或将又新增上万华为精英进驻松山湖办公。
不用怀疑，这是真的。因为2017到2020年，一共有19宗地在华为台湾园被拍下，基本底价转让。
仅仅在东部区的华为台科园，具体数据如下：
安居房用地：8宗地，共51.48㎡
工业和科研科教仓储用地11宗地，共106万㎡。
【房哥解读】欧洲小镇一二期办公人士安居房用地面积加在一起的办公用地也就是139.5万㎡，适配在环湖路南的安居房84万㎡用地，那用5次搬迁的16800人减去首次坂田总部迁入北部区华为公寓3000人，南部区华为安居房的华为员工至少13800人。由此推出，东部区华为台湾园10000人左右应该会列入容纳。
为了让华为人工作好、住好，东莞相关部门的服务工作也是拼了！
2019年，东莞市自然资源局于日前公布《东莞松山湖科技产业园区东部地区及电子信息产业基地控制性详细规划重大调整申请的批前公示》，应华为的产业调整需求对东部控规片区地块进行调整合并。
道路还是台湾同胞惯用的称呼，只是，最近5年（2016~2021）地块基本被华为产业全面布局，几乎就是改头换面的一座新城，并重新规划。
这昭示什么？
华为人，东莞从上到下对你们都是诚意满满，有基地、有专用培训学院、有湖景、有华为子弟在专用15年制学校，一条龙服务呢。请大家安心工作好、住好、受训好！
中华有为，靠你们。东莞人民会做好后盾
3、早期华为工厂人数
那可是139.8万㎡的用地体量，大概数千人。
加上早期在松山湖北部设置的南方工厂+人才公寓，中部片区的华为培训学院，南部片区的欧洲小镇+安居房，华为在整个松山湖所布局的超级基地让人震撼，覆盖产学研全链条，同时有效解决了员工巨大的衣食住行等需求。
南部区欧洲小镇16800+东部区华为台科园10000+早期南部华为工厂数千人。
综上：3万人以上规模的华为人到此，绝非子虚乌有的数据。还表示什么？深圳、东莞的华为人才，以后各占一半。人才布局和产业布局都是如此。
04
松山湖房价提升的历史轨迹
毋庸置疑：真松山湖只有建好的16个可以自由交易的商住盘分别是万科金域松湖、保利红珊瑚、翠珑湾一二期、松湖里的鱼、翔龙御湖居、丰华悦园、虹溪诺雅、长城世家、和堂、万科松湖中心、光大锦绣山河、松湖花园、教师村、万科松山湖一号、3号别墅。目前只要一放盘基本会被秒了。加上深业中海号称下半年入市，人才房按100㎡一套算，基本就是700套左右。也就是18个盘。
招商局副局长梁锦明示范信息2019年安居房数量28000多套（肯定含了华为已经建好的12000套左右，这些都是三限房，早期8500/㎡~9500/㎡~现在11500元/㎡定量向园区人才专属投放，例如中集集团也有一块地做安居房），不到29000套。
而园区目前人数号称20万左右，基本属于高学历、高收入群体，按乐居去年中期的数据，房哥觉得均价还是合理的，虽然觉得网签价偏低了点，房哥还是信的。但房哥太蠢，2017年6月松山湖网签价跑不赢全市，看不太明白。
难道，也是想为了吸引华为搬迁过来和深圳一样做数据？
深圳，当时为了留住华为，也生产一组数据的。
此前关于华为员工不堪生活成本高企等而有意迁出的消息时有传出，根据当时统计数据显示，深圳6月新房成交均价维持在54093元/平米（也就是大规模搬迁到东莞的前一个月），与京沪两地不相上下。极具讽刺意味的是，这也是深圳新房房价自2016年10月来连续第21个月下跌，累计下跌1518元，呵呵!
城市套路深，房哥回农村！
结合城市的住房需求（城市常住人口）和新房供应（2019年新房网签量），计算出大湾区9城住房稀缺度，如下图所示：
从数据中可以大致看出华为湖岸花园，深圳的住房是最稀缺的，约344人抢一套房，广州约187人抢一套房，值得注意的是，东莞约175人抢一套房，住房稀缺度与广州相差并不大。房哥自认为：这个数据依然有效，东莞近三年人口增量也就小几万。
华为人爱买房吗？
有媒体记录了：2016年6月上旬，在东莞松山湖某楼盘，上周华为一位员工一口气买了7套房。
华为人是到哪里买哪里，原来02年时，华为很多部门还在南山科技园北区办公，大量老华为人买在后海蔚蓝海岸。后来华为搬迁到坂田，万科城迎来了很多华为业主。2012年开始，一批批的华为人开始在松山湖买房，因为华为终端总部选址松山湖。2014年，坂田佳兆业城市广场开盘，一大批华为人出没。因为常驻海外，有些华为人甚至在全世界各大城市置业。
既有的真松山湖的业主，对自身物业的期待值如何？
2019年9月11日，位于松山湖中心小学南侧的2019WG029号地块出让，经过8家房企、7小时、91轮的激烈角逐，该地块最终被深业鹏基（集团）有限公司以总价23.25亿元成功斩获，以折合可售楼面地价28097元/㎡，刷新东莞土拍新高度。
条件很严苛哦：根据竞拍要求需配建35000㎡人才房+5670㎡幼儿园面积+600㎡社区卫生服务站+1000㎡社区活动中心，实际可售面积82773㎡，按照人才房每平方4000元/㎡建安成本计算，幼儿园每平方2000元/㎡建安成本计算，实际起拍楼面价为24489元/㎡。
土拍锤子落地：松山湖楼面价已经达到2.8万/㎡，那么未来建成的商品房价格基本是5万上下，如果做成高端产品，这个溢价还会更高。
可以说911土拍给了松山湖业主极大的信心，也是从911之后，松山湖的房价开启了疯涨模式。中海2020年拿地，业主对物业价值的期待就更高了。
你还觉得，2020年城央旗峰山旁八一路的中海莞府、滨海湾片区龙湖江南大境、甚至万江保利天际破四万奇怪吗？
别争了！
整个东莞，管你再大的央企，中国的房企一哥恒大都不算什么。终端业务及企业数据中心都在东莞的华为说了算！2018年，华为全球终端业务那块在集团收入达到60%以上。老板怎么不可能安置好在这里这些员工？拿地，拿地，拿地。禁地令后定向给华为，政企一拍即可。
再看：2018年，一则松山湖挂牌价11万的消息震惊地产圈。万科虹溪诺雅小区一套4房2厅的户型华为湖岸花园，套内面积135平，挂盘总价去到1900万元，单价达112954元/平。
这有点扯了。业主脑袋长金虫。别去理会！
此前，华为创始人任正非在接受媒体采访时谈到深圳：
140年前，世界的中心在匹兹堡，有钢铁。70年前，世界的中心在底特律，有汽车。现在，世界的中心在哪里？不知道，会分散化，会去低成本的地方。
05
助推高房价的锅：华为不背
房哥认为：把高房价海啸的震源推给华为肯定是错的。
如果，你认为你的思路是对的，你怎么不推给这些企业？
2019——
紫光集团在东莞投资1000亿。
步步高、OPPO、vivo投资上百亿。
京东300亿投资东莞。
中集集团180亿元投资东莞。
前女首富周群飞蓝思科技在东莞投资百亿。
国字号中国电子集团在虎门投76亿。
中粮集团在东莞麻涌投资69亿。
新技电子55亿项目落户桥头镇。
长安步步高系投57.5亿。
马云阿里巴巴东莞投资90亿。
上市公司顺络电子投资45亿。
巨头新能源公司投资50亿。
上市公司欧菲光投资50亿。
……
这是供需矛盾的问题。
东莞在供给侧开了个方子——
东莞“十四五”规划：未来五年计划批准预售商品住房30万套。
平均计算来下，未来5年平均每年东莞将新供应6万套商品住房，这个供应量虽较近两年供应有所上涨中创网，但对需求来说仍较为紧张。
另一方面，在支持人才引进战略的同时，增加安居房、三限房（2020·7 东莞还将加大安居房配建力度，将选取5-6镇街探索试点“三限房”，即限地价、限房价、限销售（出租）对象，加大对产业人才和特殊群体的住房保障力度）、公租房等福利性住房在市场总量中的比重，将大大有力于吸引人才落户东莞，也有利于房地产市场的稳定发展。
但愿：东莞是个房价理性上涨的地方！
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