欲知上海最真实的楼市行情 请关注一房一万
最近很多人问我：上海二手房价到底是涨了还是跌了。
老实说：问的人中也包括我自己
虽然我们数据很多，但此前并没有找到让自己信服的解决方案
所以一直没有正面地、具体地回应这个问题
毕竟，这是给上海整体二手房价定性
这对一房一万这一个专业研究上海楼市行情的机构来说：
是天一样大的事情
说房价之前，先聊聊9月成交量。
9月上海住宅共成交了12000+套
2017年上海1-9月二手住宅成交量折线图
成交量比上月增加10%，这当然是利好的消息
但是我还要附带送一个利空信息
这个10月黄金周二手成交创造了11年最差纪录
请注意这是二手房市场，不受ZF预证制约的
07至今10.1-10.7二手房成交量折线图
目前市场的成交环境仍无法乐观
正式开聊房价话题
我们必须要先说
目前对于房价监测的3种方法
1、基价评估法
城市房价评估和房导航
都是用这个方法监测
下图选自于城市房价评估
基价评估法的本质是每个月用系统和算法将上海1.2w个小区全部评估一次，再合算一个整体均价
这种方法缺点是，它只是一个思想实验价格，距离市场行情过于遥远。如果它的价格要接近市场真相必须要上海每个小区每个月都要成交，
但事实是汤臣一品不可能每个月都会成交
2017年上海平均每月成交的小区个数仅4495个
而上海总共的住宅小区数是12116个
每个月用12116个小区的合计评估均价来反映4495个小区的动态成交行情，肯定会有偏差
总体而言基价评估法的价格会偏高，而且反应滞后
但它有一个优点：就是监测样本稳定，能形成趋势性研究的参照之一
2、挂牌价统计法
挂牌价统计法很简单：就是连续跟踪链家挂牌数据网赚项目，得出一个趋势价格
这种方法最大的问题：
链家网房价数据和它的门店分布有直接关系，
比如：金山、崇明等远郊链家房价数据是大比例缺失的，
另外它开关店的运营策略会直接影响到链家网的均价统计
上海链家挂牌小区在全市的占比情况
上海链家挂牌小区在全市的占比分布图
注：实际住宅小区分布数来自房导航数据库
除了，链家房源采集的冷热不均外，还有链家不断用行政指令调整房源数目，前不久一次性下架了1.1W套房源，综合原因导致链家挂牌均价起伏不定
下图选自于链家每月挂牌均价跟踪
挂牌价统计法最后表现是：总体价格偏高，极不稳定（房价毕竟不是股票），对于趋势研究借鉴意义有限
但它有一个优点：和市场关联度较高，而且数据客观，非主观判定
3、成交房源统计法
成交房源统计法更简单：就是每月把成交的房源做均价统计
这种方法最大的问题：
首先，成交房源为避税普遍做低，直接采用毫无意义。当然我们有把握借助房导航等工具把做低房价给还原，但仍然会陷入一种黑箱操作的尴尬境地
其次成交房源里充斥着不少动迁房、安置房的二手交易
（起因是以上房源造好后会以一手交易的形式让某些机构阶段性代持，
由机构再以二手房形式转卖给动迁户）
例如：金杨新村十一街坊，7、8月份集中用2055元/㎡成交的房源共45套，集中用20559元/㎡成交的房源共87套，
类似这样的房源，每个月成交占比在5-10%之间
样本结构极不稳定，无法准确反应市场真相
接下来：聊聊我们上海二手房价优化方法
“恒星小区”监测法
上海1-9月小区成交数据
虽然上海每个月有4495个小区成交
但，只有1026个小区是每个月保持着成交记录
这1026个小区
虽然是上海小区数的8.4%
虽然是每个月成交小区数的23%
但它们所带来的成交房源占了上海的44%
它们就是上海二手交易的基本面
也是最大公约数
因为它们是各区县人民用钱选出来的，
所以这些小区地理分布非常均匀
充分反应了市场的自由意志
我们暂时称这种项目为“恒星小区”
全市1026个“恒星小区”分布图
注：“恒星小区”指1-9月均有成交的项目
图中小点颜色越深单价越高
黄浦、老静安、徐汇、长宁、普陀“恒星小区”分布图
注：“恒星小区”指1-9月均有成交的项目
以本区为单位图中小点颜色越深单价越高
新静安、虹口、杨浦、宝山“恒星小区”分布图
注：“恒星小区”指1-9月均有成交的项目
以本区为单位图中小点颜色越深单价越高
闵行、松江“恒星小区”分布图
注：“恒星小区”指1-9月均有成交的项目
以本区为单位图中小点颜色越深单价越高
嘉定、青浦“恒星小区”分布图
注：“恒星小区”指1-9月均有成交的项目
以本区为单位图中小点颜色越深单价越高
奉贤、金山“恒星小区”分布图
注：“恒星小区”指1-9月均有成交的项目
以本区为单位图中小点颜色越深单价越高
浦东“恒星小区”分布图
注：“恒星小区”指1-9月均有成交的项目
以本区为单位图中小点颜色越深单价越高
崇明“恒星小区”分布图
注：“恒星小区”指1-9月均有成交的项目
以本区为单位图中小点颜色越深单价越高
恒星小区找到后，综合考虑我们还是用了各小区的链家挂牌均价，
因为这部分数据源自于市场，有可追溯性
但有87个远郊小区崇明房价，链家网未有挂牌，我们采用房导航的评估价
92%的当月挂牌价+8%的当月评估价
“恒星小区”价格结构饼状图
为了佐证数据覆盖的代表性，我们通过房导航把9月做低的成交价还原后，将它与恒星小区价格结构进行拟合度匹配
两者比较，发现拟合度较高
然后，我们又把1026个恒星小区近一年的均价与链家挂牌均价进行比对
链家均价和“恒星小区”拟合均价比较图
虽然蓝线92%的数据来自于链家挂牌，
却神奇的走出了完全不一的稳定趋势线
摒除了繁杂的数据干扰，“恒星小区”才能走出上海真正二手楼市行情的趋势线
下面我们再认真看看，用“恒星小区”做出的上海二手房价格走势图
通过以上数据崇明房价，我们大概可以知道：
上海房价不但降了，而且是从6月开始已经下行
编者有话要说：
楼市的信息如此纷繁，所以我们更需要一个标准来衡量市场的好与坏，于是一房一万和房导航合力做了行业第一个二手房行情评测标准——二手房价涨跌标准。
用“恒星小区”看上海楼市行情，就像看股市的大盘走向一样，能及时反映楼市行情变化的指数型趋势参考。虽然它不是100%完美，但它肯定优于目前其它楼市行情分析工具，能相对敏锐捕捉行情趋势。
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