被誉为滨海湾片区“价格洼地”的沙田，正在补涨。2019年沙田全镇均价约19000元/㎡。2020年12月，前有南沙大桥旁的海上明悦2.5万元/㎡均价“双十二”当天首推售罄。同月，镇街内又一纯新盘碧桂园柏丽湾二期以均价2.5万元/㎡面世，推出205套房源，同样秒光。
值得注意的是，直到今天，碧桂园柏丽湾二期的样板房还尚未正式开放，今天我们就来扒一扒这个没有样板房三室二厅样板房，仍然被抢光的项目。
楼盘基本信息
楼盘名称：碧桂园柏丽湾二期
占地面积：61835㎡
总建筑面积：约14.3万㎡
总栋数：7栋住宅，别墅20栋
总户数：785户，其中住宅745户，别墅40套
产品面积：87-143㎡三房、约210-240㎡双拼别墅
容积率：1.75
绿化率：30%
车位：约1006个
梯户比：2梯5户
交楼标准：带装修
交楼时间：预计2022年12月
物业公司：碧桂园物业
项目地址：东莞市沙田镇滨江路与工业大道交叉口
开发商品牌：东莞江畔花园建造有限公司
本次推售楼栋：6号楼、8号楼
本次推售户型：87㎡三房、100㎡三房、125㎡四房、143㎡四房
推售节点：认筹5万，预计1月底开盘
区位及配套
柏丽湾二期位于沙田镇滨江路与工业大道交会处，属于城市综合片区，而该片区也是过去几年沙田镇的主力发展区域。
港湾新城（中心组团）便处于该片区所在范围内，目前周边居住及商业已成规模，与大量海景房林立的南部居住区相比，中心组团各类市政配套更为齐全。
2020年8月24日，政府采购网公布万科中标沙田镇横流片区城市更新前期服务商。该旧改便位于中心组团核心的沙田镇政府附近，未来拟改造成为镇级公共生活中心，塑造沙田“一河两岸”城市新形象。
从柏丽湾项目的购房群体组成情况看，这一片区也成为沙田本地人更为接受的板块。
柏丽湾二期项目临东江而建，属于一线江景生态盘，沿江而下，一路之隔便是柏丽湾一期，再往南则还有黄金海岸、滨江豪园、沙田碧桂园等一众楼盘。
据现场实探，紧邻项目旁还有一块面积更大的政府储备用地，对于该宗地块，碧桂园表现出极强的拿地意愿。
交通配套
沙田镇位于东莞市西南部，南临珠江口，西连虎门港，海陆交通叠加优势较为凸显。
通过柏丽湾项目周边的滨江路和工业大道，可上港口大道，直通厚街、南城。大约8公里距离进入广深沿江高速去往深圳，同时，经南沙大桥连通广州。整体来说，自驾出行较为方便。
轨道交通方面，距离项目最近的为穗深城际铁路东莞港站，约3.5公里，该线路始发于广州东至深圳机场，平日线路的客流量较少，多为节假探亲走访。
踩盘时，我们遇到一位在深圳上学、放假到沙田探亲的大学生，表示乘坐该线路来沙田非常方便。
商业配套
柏丽湾二期虽处于沙田镇中心组团首码项目，但近距离的商业配套仍旧较为匮乏，最近的便是一路之隔的柏丽湾一期底商及不远处的海鲜市场。
大型商业配套如君汇缤纷城、东港城商业中心、万隆购物广场、约克时代广场等，都在距项目约4公里范围，需依赖自驾出行。
同时，项目自身也配有小部分底商，以及一栋需移交政府的6层高商业配建楼。
教育配套
项目东侧三室二厅样板房，规划配建了一所9班幼儿园及一所48班小学交付给政府，未来业主小孩可享受家门口上学的便利。同时，项目附近还有先锋幼儿园、星星之光幼儿园、庄士小金星幼儿园等。
优质公办小学沙田镇中心小学则在项目约2.5公里路程，东莞市沙田实验中学、东莞市第十高级中学等距项目约5公里左右。
生态配套
门前的东江南支流便是项目最亮眼的景观配套，不过由于该线路与东莞港码头连通，货运较为发达，观赏性不高。与南部居住组团的狮子洋相比，景观稍次之。
不过项目门口约2公里的滨江长廊，也不失为休闲漫步好去处。
总的来说，目前项目周边多为空地及工业区，整体建成度不高，但优势在于离沙田中心区较近，而目前镇中心已无新盘供应，故吸引多数本地人群购买。
规划及户型
项目总占面约61835㎡，建面约14万㎡，容积率1.75，总共785户，由20栋双拼别墅与7栋高层洋房组成。
其中地块西面为东江支流，临江一片规划为双拼别墅，共40套；临近工业大道一侧则为7栋高层，两梯5户，共745套，自南向北呈高度递增排列，其中最靠前的1号楼与5号楼已告罄。
在别墅区与高层洋房之间，项目打造了一个约3.5万㎡社区园林，为现代中式风格，融合山、水、亭、池、桥等元素，其间同步配有儿童稚趣园、阳光草坪、跑道、康乐园、篮球场等。
从效果图可看出，项目为“高低配”设计（即同一个楼盘，既有高层产品，又有低密度产品），高层产品容积率高、低层别墅容积率低，但是土地的整体容积率并没有变化。
“高低配”设计可以充分利用土地价值，实现项目货值的最大化。
这种设计早年在东莞十分普遍，别墅外面包围着一圈高层建筑，但这样的产品规划，由于容积率不均衡使用，大部分绿地资源都被别墅区域所享用，对于高层住户来说十分不公平。
2019年8月东莞市自然资源局印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》，文件明确表示：禁止在中心城区等高密度发展区域布局规划层数低的住宅，避免占用大量土地资源。
此后，市面上陆续入市的纯新盘便无该类规划产品，多为高层住宅搭配小高层洋房，如沙田海上明悦、厚街佳兆业阳光城时代天韵等（踩盘评测点击项目名称即达）
据悉，柏丽湾二期与一期同为1993年出让的土地，项目报规在“禁墅令”发布前，故还能按之前的规划设计。与首批洋房同步推出的40套别墅，非常稀缺，一经面世，去化较快。
户 型
别墅产品有210㎡、240㎡两种户型，仅40套；我们着重来看高层住宅产品。
项目洋房共有4个户型，包括87㎡、100㎡三房，125㎡和143㎡四房，涵盖刚需及改善各类群体。
143㎡四房两卫户型，方正实用，四开间朝西南，南北通透，带7.7米大阳台，每个卧室开间较大，舒适度高，总价也最高。
125㎡四房两卫与143㎡户型布局大体一致，每个房间尺寸稍小。主景观面朝西北，为弥补此朝向带来的采光影响，这个户型在东南面设计了一个生活阳台，为双阳台设计，而143㎡户型只有一个阳台，另一面为飘窗。
100㎡三房两卫，该户型在每一层有两户，为项目主力户型。与143㎡同一朝向，三开间均朝西南，但也存在一个问题，此户型进深约10米，开间仅3米7，开间窄进深长，餐厅采光可能受影响。
87㎡三房一卫该户型为东南朝向，动静分区。布局合理。也存在和100㎡三房相同的不足，进深9.35米，开间3.5米，也会导致餐厅采光不足。且此户型厨房、次卧、卫生间均为西北朝向，且被125㎡单位及核心筒遮挡，采光也受影响。
项目为两梯5户设计，对比两梯4户，同楼层的户型之间布局更加紧凑。为了保证改善户型的舒适度，牺牲了部分刚需户型的采光性。
但由于项目临江的江面宽且长，故高层住户，除87㎡单位，基本都能看到江景（如下图黄色箭头）。
装修标准
在装修方面，据项目方表示，柏丽湾二期装修标准较高，装修色系、空间设计等进行了一定升级，如厨房窗户和冰箱上面便配置了吊柜，增加收纳空间；此外，项目还户户配置了净水器、智能马桶、厨房凉霸、浴室暖风机等。
价格&购买建议
未开盘前，柏丽湾二期吹风价2.8万元/㎡，后备案2.5万元/㎡均价一出，线上选房10秒抢光。本月底将二次加推，置业顾问对外吹风价2.7万元/㎡，相较于上批价格最高能上调5%，预计均价2.6万元/㎡左右。大概率也会延续上批热销态势。
柏丽湾一期二手房价格约为2.2万/㎡，加上税费、中介费，对比新房总成交价不占优势，且考虑到楼龄及二手交易变动性，故购房者首选新房。
沙田目前在售新盘海上明悦及佳兆业碧海云天，两项目均价约2.5万元/㎡，与柏丽湾二期价格相差无几。不过海上明悦及碧海云天两楼盘离沙田镇中心较远，靠滨海湾新区及东莞港港口，周边生活配套尚不完善，属长线投资。
对于沙田中心区自住客户而言，离沙田镇中心仅约2公里的柏丽湾二期为首选。同时由于项目距离厚街、南城、虎门也不算远，同样吸引部分该镇街客户购买。
虽被视为“价格洼地”的沙田也正在加速补涨，但镇中心新盘供应少，且对比厚街、虎门，仍存在一定价差，欲置业沙田的自住客，上车宜早不宜迟。
