想要读懂上海，就要读懂上海这20年都是怎么变化的，几乎每五年，上海都会把自己的准入门槛抬高了一点
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这样的故事应该把时针回拨到1990年前后，那段时间的上海迎来了历史中最好的发展机会，而这样机会的落位点，就放在了黄浦江对面的浦东
对于浦东大开发，所有人的回忆都是：一天一个模样
但是整个浦东的发展布了一个非常有趣的点：首先是在陆家嘴核心区规划了办公产业集群。这样的产业集群如今也是上海甚至全中国最新盛的产业集群
而在陆家嘴伸出来一条路世纪大道，这条路一直伸到一个公园叫世纪公园，从陆家嘴到世纪公园这一串，规划了一个高端住宅区联洋板块
依赖陆家嘴的产业+世纪大道的路网+世纪公园的配套+联洋的住宅，这样的片区激活模式同样在上海取得了成功
但是这样的上海没有让大家停留很久的时间，很快这样的门槛又将往外扩，而这一次的外扩，不是一个板块，而是整条环线
很长一段时间，大家对上海市中心的概念就是内环，而内环的崛起，差不多就是95年前后的上海南区内环附近的一个地方：徐家汇
徐家汇以前叫城市副中心，现在是真正意义上的中心
徐家汇的崛起也特别有意思，用现在的一句话就是真正意义上的消费升级，当年港资在徐家汇大量拿地，后面拿出了非常优质的商业形态，从港汇到美罗城到太平洋百货等等，所有人真正意识到原来商场可以做成这个样子啊
这样的商业能级直接对外宣称，敲定了上海内环是城市的中心
而且因为徐家汇的强势，直接引导了那时候开始的上海整体南向发展的局面，从徐家汇开始衍生的一号线，直接打通到外环的莘庄
依赖徐家汇的商业加上地铁一号线，后续带来的是整体上海南部的城市面貌的改善项目加盟，莘庄也成为了上海外环附近第一个高密度的居住社区
一个中心+一条线+一个住宅区，这种模式是非常简单干净的，每五年上海都在做这件事情
而这个时候上海的门槛，辐射到了外环，不够能力也不是随便就可以进的了
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上海最大的魅力，就是这个城市一直在发展，从来没有停下来的意思，当上海这个城市围绕着外环最快程度的树立自己的堡垒的时候，后面在2005年前后，整个上海迎来了自己最快的一次“大跃进”
这次不是一个，而是一次性做了十个，就是后面大家耳熟能详的“一城九镇规划”
一城九镇几乎是围绕着郊环排布了十个卫星城，每个卫星城都依赖轨道交通+住宅开发的方式进行激活，而当初规划一城九镇的核心诉求就是通过卫星城的模式，缓解市中心的居住压力，同时也是解决上海普通刚需的居住问题
所以2005年之后的上海，一下次很多地铁在建设和开发，同步伴随着地铁沿线也有大量的住宅在供应
最开始的罗店7号线，到安亭11号线，再到浦江8号线，都是这样的模式
后面稍微有点意外的是，或许是上海这个城市能级太强上海内环范围，当初定位用来解决刚需居住需求的板块，如今在时间的沉淀下也陆续成为了城市中高端板块，比如松江新城以及嘉定新城，如今的房价已经攀升到了4万元箱体，而浦江镇因为临近前滩，价格已经破了6万，其他几个一城九镇，单价也没有低于3万的地方
这样的价格姿态，用实际数字告诉我们，上海这个城市的发展，比当初预设的规划都还要好
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好，写了这么多，不知道各位有没有发现一个时间差，我写了90年代，95年以及2005年，中间有一个时间点2000年似乎被忽略了，为什么
是因为那个年份上海没有给自己规划助推点么，其实恰恰相反，2000年前后，上海有一个特别大的城市规划
这个就是依赖徐家汇成功之后，上海想要同步再复制3个城市副中心：西区的真如，东区的花木以及北区的五角场
这个节奏也是一致的，从90年的浦东陆家嘴到95年的内环徐家汇打通到外环莘庄再到2005年的一城九镇在郊环，中间唯独没有中环的能级驱动
所以本质上这四个城市副中心，就是为了在2000年的时候驱动上海的中环
但是本质上我认为2000年的中环布点并没有那么成功，从如今的现实来看也是如此，另外三个发展的最好的其实是五角场，但是五角场的能级和徐家汇相比本质上还差了两个档位
为什么没有像徐家汇那么强？
因为两件事情是失败的，第一件事情他信错了一个人，把真如最好的位置最多的土地出让给了长江实业。长江实业在那边并没有构建办公楼。
真如本质上是没有产业驱动的，而且地铁能级也不够。而且2000年之后，真如遇到了他最大的一个对手–大虹桥
上海西边其实本质上只有一个中心，但是虹桥的定位实在是太高了，虹桥能级实在太强势了，所以虹桥最快程度的把上海的中心再往西，真如地位就快速往下落
为什么说虹桥的能级实在太强了呢？
因为大虹桥直接把上海的门槛跨过郊区直接框定在全上海
为什么说大虹桥的能级实在太强了，因为虹桥的产业已经不是上海能级，不是区域能级，是国家能级。意味着国家会不遗余力的来规划这一块的产业
我们仔细看大虹桥铺设的路网规划，不论是高铁还是高速，就像一只抓手牢牢的抓住周边江浙城市
上海用大虹桥代替真如，本质上也就代表着上海在两千年之后的城市转型，如今的上海已经不是自己的上海上海内环范围，而是全中国的上海，因为此时上海需要承载一个重要的历史使命：长三角城市群的带动者
我们都知道，整个中国经济的发展经历过几次波折，从2010年前后的大力驱动三四线城市到
