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房哥好，我目前有一套高新南区朗基天香88平套三购于2014年;另有一套龙潭寺保利林语溪65平套二购于2021年，是二手房。该两套住房刚好方便我家两人上班，一个在高新南区天府二街，一个在龙潭立交。有近几年处置掉两套房产购置一套改善加一套小户型的打算，处置两套住房按目前市价除去剩余贷款估计能余约290左右。我目前家庭年收入约30-40万元，公积金月缴费合计约1万元。想咨询您的建议，最佳置换时间点是什么时候，以及置换后再购一套改善及小户型的打算有什么建议？嗅到了置换的机会，谢谢。
房段子解答
朗基天香这个楼盘地理位置非常好哈，至少上班特别方便，本身来说品质也还OK，当年的确太有远见了，优秀的点就不说了，单独说下劣势，它最大的问题其实是身处于一个写字楼集群的区域，缺乏纯住宅板块的纯粹性，不能“报团取暖”（类似大源这类），只能“偏安一隅”，成为了少数人才能看到的楼盘。
所以88平的户型，大概价格在3万出头的样子，而大源同类型的，往往3.5+，就是这么个简单道理。当然，配套也有一些此消彼长的差距，也是诱因之一。
至于保利林语溪套二，从自住上班的角度来说， 不是问题，但本身这个楼盘，周边的交通配套较差，只能吸引本地就业群体，而且2021年才买的，限售3年，时间还挺长的，现在讨论这个，缺乏实操意义。
理论上你们卖掉2套，然后汇总资金再买个1套纯改善+1套小户型，这样资金是比较好操作的，至少，两者之间的预算会比较均衡。
比如汇总500万（加贷款），那么400万上改善，100万上套一，这样就分配很合理。但是目前只能先卖朗基，这样可能会导致先行350万改善，然后后面150万套一，改善不到位，套一又花不完，资金利用率不高。
所以这也是一个有利有弊的做法，但依据我多年的经验来看，我建议你可以不用刻意等待龙潭寺的解除限售后才一起买，主要是因为现在楼市低迷，对我们普通的机会比较多，二是你们年入可观，在此期间还能不断累积首付，提高预算。
所以我最终的建议是，当下出手朗基，持币观望，适当提高预算，看准时机，先行改善，后面的保利，花不完就拿来提前还贷，花得完也能买个更好的套一。
还有一个点就是，你们公积金挺高，一个月1万，组合贷款的话，基本上商贷130万+公积金70万能打满，这样子月供刚好卡在一万，拿来按月抵扣，基本上毫无压力，而且你们的收入水平，也能过得了银行这一关。
这意味着，290万+200万，基本等同于500万，这样的预算是合理而且保守的。
当然，其实还有很关键的几个点，欢迎追问合并分析，那就是单纯朗基卖掉后除去贷款（包括保利），还能到手多少钱？你们意向中的改善大概是怎样的才叫改善？位置在龙潭寺和二街居中，还是新房洋房小高层？另外，你们此前计划的小套一，是纯粹看潜力空间，还是像保利一样单纯提供自住，又或者是为了孩子读书考虑的呢？这些关键点，都会影响着500万，最终怎么去分配和平衡。
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你好，在请教你一个问题，我本人是天府新区刚二，因为只有22岁，准备去摇未来城或招商，首付250左右，总价500左右，因为年龄太小，置业顾问说可能贷款只能批100多万，能不能我以个人身份摇号，摇到了马上和我男朋友结婚(我男朋友是普通资格)，这样申请贷款是不是可以额度高一点，这个是招商的顾问和我说的，请问下这样是否会影响刚需风险，比如不能备案？非常感谢。
房段子解答
假设你不通过父母的贷款担保等方面去解决这个额度问题的话，单纯的想先以个人身份摇号，然后摇中了马上和对象结婚，一起申请贷款，理论上和实际操作上，是完全可行的，因为此前也有好些粉丝朋友的确也采取了这一的操作模式。
当然，这种模式，也有利有弊。
好处是你的确可以和你对象一起，一起申请贷款，这样的话，查看你们的月入流水，就都是两人的事了，贷款的额度基本可以双倍于置业顾问给你说的额度，因此，你250万，去买500万的房子成都二套房首付新政策2022，就相对比较轻松得多。
当然，也有弊端，那就是此前是你个人身份去摇号的，新房备案（可以备案，没问题），这套房子的产证上，也只能加你一个人的名字哦。首付是你出的，房子是你的，你对象，只能享有婚后的房产在贷款方面的潜力空间部分收获，说句大俗话，那就是帮你还贷，但是房子本身还是你的，属于你的婚前财产。
所以就看你们如何考量这个点了，相互都了解并且认可的话，那么就完全可以这样操作。
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我是普通资格。名下有一套房的贷款，我这种运算二套房首付六成，首付只有90万左右，买到的房子太有限了，好可怜，上不上下不下得，新房买不上，二手房想增值空间大的又不容易买，在南门上班。你说买两房还是三房，具体的话主城又不知道那些板块和小区空间大，南门也不好买，好难啊，麻烦给个意见呢？
房段子解答
如果你名下的那套房子贷款不能提前结清的话，再买肯定是二套房了，在中心城区（除天府和高新南）是6成，在天府新区和高新南区是首付7成哈。
目前你首付90万，理论上新房可以买到150万以内的，这种预算，在南门天府新区和高新区，而且你是普通资格，而且南门这两个区还因为7成只能买到130万内的，可以说，是没有这样的新盘可选了。
至于双流区，假设你也同样有普通资格的话，唯二我认为还可以的两个新盘，一个是锦云天府，顺销的房源，还有少量的，最低门槛大概需要170万了，意味着你首付可能要提高到100万。另一个是生物城的天府领地城，起步也要150多万，而且竞争压力大，动辄三倍熔断，普通资格要想去捡漏，也意味着时间的煎熬，以及预算的增加，当然前者是比较有确定性的，后者目前还没地铁，但是精装单价一万五六，我认为还可以，总之，看运气了，可遇不可求。
相比之下，买二手房，我觉得可能性更高…得多。二手房的话，因为会涉及到中介费、税费，这些要从你的首付款里先行扣除，然后还有一些评估甚至指导价之类的因素，导致你贷款额度比例实际下降，因此按照你们是首付预算，我预估你们能买到的二手房总价大概是140万。
虽然看起来不如新房贷款多，总价高，但在买得到的程度上，我认为是利大于弊的。
此时，要从自住的角度来说，因为南门上班，我推荐可以看华府的二手房（因为天府和高新需要7成+，所以基本买不到什么像样的二手房了），可以看看万锦城、嘉美地的套二或者捡漏保利叶语的小套三。
如果你要寻求潜力空间，那么相对上班就偏远点，需要换乘，可以考虑大面的小套三，基本上目前价格比较低，未来成长型会挺好，诸如华润国际社区、天府逸家、炜岸城这些，都可以好好去挑选一番。
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你好大神，咨询个政策：我媳妇户口在成都，已满刚一资格，无房无贷；我户口在四川省外，在外省有一套用公积金贷款的房子，还没结清。按现行的政策，在成都用商贷买房是否要首付七成，政策有松动吗。盼复，谢谢
房段子解答
直接说答案，外省有贷款的话，目前成都买房商贷是要查全国贷款情况的（简称全国查贷），再在成都买房，就是二套房的贷款标准了，首付是需要5-7成的。
具体来说，买三圈层（包括青白江）需要5成起步，买中心城区，比如金牛武侯成华龙泉双流等，需要6成起步，买天府新区或者高新南区，需要7成起步，需要针对你们再去买房的所属行政区来说话。
政策目前来看是没有松动迹象的。
只能说，假设你的公积金贷款，是完全背负在你名下，你媳妇名下可以去查，名下没有任何的贷款记录的话，假设你们离婚，这样的话，你媳妇可以以个人名义去买一套房子，考虑到她无房无贷刚需资格，那么首付就只需要3成了，但是评估还贷月供流水等，都只能看她个人的名下数据了。
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您好，金牛区人民北路上班，两年社保，在其他区是刚四，总预算200，请推荐一下楼盘？
房段子解答
单纯来看你金牛的刚二刚三资格，加上其他区的刚四资格，如果你卡死200万准备上手新房的话，难度不小，只能说到处去看看那些捡漏的，少量的顺销房源。
比如驷马桥的沙河斓庭，本身来说是河景房，到地铁也不远成都二套房首付新政策2022，稍微换乘到人民北路是很简单的，如果自驾或者公交，从直线距离来说，也不成问题兼职赚钱，目前有一些低楼层的大概在200万左右，精装单价1.8万，可以买到113平的大套三双卫，还是可以。
或者换句话说，同样的200万，买周边的二手房，除去税费中介费，真的还能买到挺不错的大套三吗？即便是北三环，我想也不太可能，而且从产权剩余年限到楼盘品质，从费用的性价比，到未来的市场接受能力流通性，能够捡漏这类新房的顺销尾盘，我认为还是比较好的。
与沙河斓岸类似的，在人北周边的，真的我认为也还不错可以上车的还有一些。比如你预算要能稍微提升一点，到220万内的话，可以看看五块石的洋房产品，比如新城德商蓉御天骄，216万可以买到102平的套三双卫，性价比也不错。220万可以买到德信德商天骄之宸，在洞子口泉水路，5号线，到人北也很方便的。
最后，十里风和的90平套三，清水单价2万，总价200万。不错的槐树店板块，目前来看房源不少，但是还没正式进入顺销流通环节，可以及早去售楼部沟通了解下大概，积极准备入手。
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